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종합부동산세는 아파트 시세가 아니라 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격 합계로 계산합니다. 개인은 주택 공시가격을 인별로 합산한 뒤 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 공제합니다.
공제 후 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 주택 수에 따른 세율을 적용한 뒤 재산세 중복분과 1세대 1주택 세액공제 등을 차감합니다. 아래 계산 순서와 2026년 세율표를 따라 예상 세액을 점검해 보세요.
보유 주택을 입력해 예상 종부세를 비교하세요.
공동명의 특례 적용 전후도 홈택스 모의계산으로 확인할 수 있습니다.
2026 종합부동산세 기본 기준
| 항목 | 2026년 기준 |
|---|---|
| 과세기준일 | 2026년 6월 1일 |
| 1세대 1주택 기본공제 | 공시가격 합계에서 12억 원 |
| 그 밖의 개인 기본공제 | 납세의무자별 공시가격 합계에서 9억 원 |
| 법인 주택분 기본공제 | 원칙적으로 0원, 법인 유형별 예외 확인 |
| 주택 공정시장가액비율 | 60% |
| 정기 납부기간 | 2026년 12월 1일~12월 15일 |
종부세는 세대 합산이 아니라 원칙적으로 사람별 합산입니다. 부부 공동명의 주택은 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 계산하며, 요건을 충족하면 공동명의 1주택자 특례를 선택할 수 있습니다.
종합부동산세 계산 공식
① 과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율
② 산출세액 = 과세표준 × 해당 세율 − 누진공제액
③ 종부세액 = 산출세액 − 종부세 과세표준에 대응하는 재산세 상당액
④ 납부세액 = 세액공제·세부담상한 등을 반영한 종부세 + 농어촌특별세
단순히 공시가격에서 12억 원 또는 9억 원을 뺀 금액에 세율을 곱하면 실제 고지세액과 차이가 납니다. 공정시장가액비율, 재산세 공제, 고령자·장기보유 공제와 세부담상한까지 순서대로 반영해야 합니다.
2주택 이하 종부세 세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억 원 초과~6억 원 이하 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억 원 초과~12억 원 이하 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억 원 초과~25억 원 이하 | 1.3% | 600만 원 |
| 25억 원 초과~50억 원 이하 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 50억 원 초과~94억 원 이하 | 2.0% | 3,620만 원 |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 1억 180만 원 |
3주택 이상 종부세 세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억 원 초과~6억 원 이하 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억 원 초과~12억 원 이하 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억 원 초과~25억 원 이하 | 2.0% | 1,440만 원 |
| 25억 원 초과~50억 원 이하 | 3.0% | 3,940만 원 |
| 50억 원 초과~94억 원 이하 | 4.0% | 8,940만 원 |
| 94억 원 초과 | 5.0% | 1억 8,340만 원 |
3주택 이상도 과세표준 12억 원 이하 구간은 2주택 이하와 세율이 같습니다. 차이는 12억 원을 초과하는 구간부터 커집니다. 주택 수를 판단할 때 상속주택·일시적 2주택·지방 저가주택 등 특례가 적용되는지는 별도로 확인해야 합니다.
공시가격 20억 원 1주택 계산 예시
아래는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다. 2026년 6월 1일 현재 개인이 공시가격 20억 원인 주택 한 채를 단독 소유하고 1세대 1주택 요건을 충족한다고 가정합니다.
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 공시가격 합계 | 20억 원 | 20억 원 |
| 기본공제 | 20억 원 − 12억 원 | 8억 원 |
| 과세표준 | 8억 원 × 60% | 4억 8천만 원 |
| 세율 적용 | 4억 8천만 원 × 0.7% − 60만 원 | 276만 원 |
276만 원은 최종 납부액이 아닙니다. 여기에서 종부세 과세표준에 대응하는 재산세액과 고령자·장기보유 세액공제, 세부담상한을 적용하고 농어촌특별세를 더해야 실제 납부세액에 가까워집니다.
공동명의 주택 계산 시 주의점
부부가 주택 한 채를 50%씩 공동 소유하면 원칙적으로 각자의 지분 공시가격에서 9억 원씩 공제합니다. 요건을 충족해 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 정하고 12억 원 공제와 고령자·장기보유 공제를 적용받을 수 있습니다.
- 특례 미적용: 부부가 각각 납세의무자, 각 9억 원 공제
- 특례 적용: 선택한 한 명이 납세의무자, 12억 원 공제
- 특례 적용 시: 납세의무자의 연령·보유기간에 따른 세액공제 가능
- 공시가격과 세액공제율에 따라 특례가 오히려 불리할 수 있음
국세청도 공동명의 특례 적용 전 홈택스 모의세액계산으로 두 방식을 비교하라고 안내합니다. 단순히 기본공제 합계만 보고 결정하지 마세요.
1세대 1주택 세액공제
| 구분 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 65세 이상~70세 미만 | 30% | |
| 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유 | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 10년 이상~15년 미만 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% |
고령자 공제와 장기보유 공제는 합산할 수 있지만 합계 한도는 최대 80%입니다. 공동명의 특례, 재건축·재개발이나 배우자 상속주택의 보유기간 계산은 별도 신청이 필요할 수 있습니다.
공시가격 확인 방법
- 부동산공시가격알리미에 접속합니다.
- 공동주택·표준단독주택·개별단독주택 중 해당 유형을 선택합니다.
- 2026년 공시가격을 선택하고 주소를 검색합니다.
- 공동명의라면 전체 공시가격에 본인의 소유지분을 적용합니다.
- 여러 주택을 보유했다면 본인 지분의 공시가격을 모두 합산합니다.
매매가·KB시세·호가는 종부세 계산에 직접 사용하는 금액이 아닙니다. 또한 공시가격 열람 당시 이의신청이나 정정으로 금액이 바뀌었는지 최종 공시가격을 확인해야 합니다.
종부세 계산이 달라지는 주요 특례
- 요건을 갖춘 임대주택·사원용주택 등의 합산배제
- 상속주택·일시적 2주택·지방 저가주택의 1세대 1주택 판단 특례
- 소형 신축주택·지방 준공 후 미분양주택 등의 주택 수 제외 특례
- 부부 공동명의 1주택자 특례
- 재건축·재개발 및 배우자 상속주택 보유기간 계산 특례
특례는 자동으로 모두 반영되는 것이 아닙니다. 2026년 합산배제와 과세특례 신고 기간은 9월 16일부터 30일까지이므로 해당 주택이 있다면 홈택스 신고도움 자료와 보유 명세를 확인하세요.
계산 전 최종 체크리스트
- 6월 1일 현재 실제 소유자와 지분율 확인
- 2026년 최종 공시가격 확인
- 1세대 1주택 여부와 기본공제액 확인
- 합산배제 또는 주택 수 제외 특례 확인
- 2주택 이하와 3주택 이상 세율 구분
- 재산세 중복분 공제 반영
- 고령자·장기보유 공제와 합계 80% 한도 확인
- 농어촌특별세와 세부담상한 반영
- 홈택스 모의계산 결과와 고지서 비교
자주 묻는 질문
Q. 집값이 12억 원을 넘으면 무조건 종부세를 내나요?
A. 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원, 그 밖의 개인은 인별 공시가격 합계 9억 원이 기본 기준입니다.
Q. 부부 공동명의면 기본공제가 18억 원인가요?
A. 특례를 적용하지 않는 개인 공동명의라면 각자의 지분 공시가격에서 각각 9억 원을 공제합니다. 다만 지분과 다른 주택 보유 여부에 따라 결과가 달라집니다.
Q. 공정시장가액비율 60%는 공시가격 전체에 곱하나요?
A. 주택 공시가격 합계에서 기본공제를 먼저 차감한 뒤 남은 금액에 곱합니다.
Q. 종부세 계산에서 재산세는 전액 빠지나요?
A. 재산세 전체가 아니라 종부세 과세표준 금액에 부과된 재산세 상당액을 계산해 공제합니다.
Q. 홈택스 모의계산과 고지세액이 다를 수 있나요?
A. 입력한 지분·특례·보유기간이나 지방세 자료가 다르면 차이가 날 수 있습니다. 12월 고지서의 과세물건과 세액 상세내역을 확인하세요.
마무리
2026 종합부동산세 계산의 출발점은 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격과 지분입니다. 기본공제를 차감하고 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 구한 뒤 주택 수에 맞는 세율을 적용하세요.
직접 계산한 금액은 예상치입니다. 재산세 공제, 세액공제와 특례에 따라 실제 고지액이 달라질 수 있으므로 홈택스 모의계산과 12월 고지서 상세내역을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
함께 보면 좋은 글
공식 참고자료
- 국세청 종합부동산세 계산 안내
- 국세청 종합부동산세 세율표
- 국가법령정보센터 종합부동산세법
- 부동산공시가격알리미
- 이 글은 일반적인 계산 안내이며 개별 납세자의 최종 세액 판단을 대신하지 않습니다.