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전세보증금 일부를 월세로 바꾸거나 반대로 월세를 줄이기 위해 보증금을 올릴 때는 단순히 보증금 차이만 보면 안 됩니다. 보증금을 낮추면 월세가 늘고, 보증금을 높이기 위해 대출을 받으면 매달 이자가 발생하기 때문입니다. 두 비용을 같은 월 단위로 바꿔 비교해야 실제로 어느 조건이 유리한지 판단할 수 있습니다.
아래 계산기에 현재 보증금·월세, 변경할 보증금, 전월세전환율과 대출금리를 입력하면 변경 후 예상 월세와 추가 보증금 대출이자를 함께 계산합니다. 계약 갱신에서 전세를 월세로 전환하는 경우에는 법정 상한이 적용될 수 있지만, 신규 계약과 월세를 보증금으로 되돌리는 역전환은 같은 방식으로 단정할 수 없으므로 실제 계약조건을 확인하세요.
계약서에 서명하기 전에 전환율과 보증금 반환 안전성을 함께 확인하세요.
법정 상한과 시장의 실제 전환율은 서로 다를 수 있습니다.
전세·월세 전환 계산기
보증금과 월세는 모두 원 단위로 입력합니다. 2026년 9월 29일 기준 한국은행 기준금리는 연 3.00%이며, 주택임대차보호법상 보증금을 월세로 전환할 때 비교하는 상한은 연 10%와 ‘한국은행 기준금리+2%’ 중 낮은 비율이므로 현재는 연 5.00%입니다. 금리가 바뀌면 계산기의 전환율을 직접 수정하세요.
※ 보증금을 낮추면 월세가 증가하고, 보증금을 높이면 월세가 감소하는 방향으로 계산합니다. 대출이자는 원금균등·원리금균등 상환이 아닌 단순 월 이자 비교값입니다.
| 비교 항목 | 예상 금액 |
|---|---|
| 월세 증감액 | 416,667원 증가 |
| 연간 월세 합계 | 5,000,000원 |
| 필요한 추가 보증금 대출 | 0원 |
| 연간 대출이자 | 0원 |
| 현재 대비 월 부담 변화 | 416,667원 증가 |
전월세전환 계산 공식
월세 증가액 = 줄어든 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월
월세 감소액 = 늘어난 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월
월 대출이자 = 추가 대출금 × 연 대출금리 ÷ 12개월
변경 후 월 주거비 = 변경 월세 + 추가 보증금 대출 월 이자
예를 들어 보증금 2억 원의 전세에서 보증금을 1억 원으로 낮추고 전환율 5%를 적용하면 줄어든 1억 원에 대한 연간 월세는 500만 원, 월세는 약 41만6,667원입니다.
2026년 법정 전월세전환율 확인 방법
주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 산정률의 상한을 정합니다. 시행령상 연 10%와 ‘한국은행 기준금리+연 2%’ 중 낮은 비율을 적용합니다.
| 2026년 9월 29일 기준 | 비율 |
|---|---|
| 시행령 고정 상한 | 연 10% |
| 한국은행 기준금리 | 연 3.00% |
| 기준금리 + 2% | 연 5.00% |
| 적용할 낮은 비율 | 연 5.00% |
기준금리는 금융통화위원회 결정에 따라 바뀔 수 있습니다. 계약 체결일의 기준금리와 법령을 다시 확인해야 하며, 계산기 기본값도 그때의 비율로 수정해서 사용하세요.
법정 상한과 시장 전환율은 다릅니다
법정 전월세전환율은 기존 임대차에서 보증금을 월세로 바꾸는 상황의 상한을 판단하는 기준입니다. 시장 전환율은 실제 신규·갱신 거래에서 보증금과 월세가 형성된 결과를 통계로 나타낸 값입니다. 지역, 주택유형, 보증금 규모와 수요에 따라 서로 다를 수 있습니다.
- 법정 상한: 임차인을 보호하기 위해 월세 전환 범위를 제한하는 기준입니다.
- 시장 전환율: 실제 거래 조건에서 관찰되는 비율로 지역·주택별 차이가 큽니다.
- 역전환: 월세를 낮추고 보증금을 늘리는 경우 같은 법정 산식을 그대로 강제하기 어렵고 당사자 협의가 중요합니다.
- 신규계약: 기존 계약의 보증금 일부를 월세로 전환하는 상황과 법적 판단이 다를 수 있습니다.
보증금을 올릴 때 대출이자와 비교하는 방법
월세를 줄이기 위해 보증금을 5,000만 원 더 내야 하고 전환율이 5%라면 월세는 약 20만8,333원 줄어듭니다. 이 5,000만 원을 연 4% 대출로 마련하면 단순 월 이자는 약 16만6,667원입니다. 다른 비용을 제외하면 월세 감소액이 대출이자보다 약 4만1,666원 커 보증금을 올리는 쪽이 월 현금흐름에 유리할 수 있습니다.
하지만 대출에는 인지세, 보증료, 중도상환수수료, 원금상환 부담과 금리변동 위험이 있습니다. 보증금이 커질수록 임대인에게 돌려받아야 할 금액도 늘어나므로 반환보증 가입 가능성까지 같이 확인해야 합니다.
전세·반전세·월세 비교 체크리스트
- 현금 보유액: 비상자금까지 보증금에 모두 넣지 않는지 확인합니다.
- 대출 가능액: 한도와 금리뿐 아니라 보증료·상환방식을 확인합니다.
- 월 현금흐름: 월세, 대출이자, 관리비와 주차비를 합산합니다.
- 보증금 안전성: 등기부등본, 선순위 권리, 시세와 반환보증 가입 가능성을 확인합니다.
- 계약기간: 단기간 거주라면 대출 부대비용과 이사비용의 영향이 커집니다.
- 세액공제: 월세 세액공제 대상 여부와 계약·전입·이체 증빙을 확인합니다.
계약 전에 반드시 확인할 문서
| 문서 | 확인사항 |
|---|---|
| 등기사항증명서 | 소유자, 근저당권, 압류·가압류와 신탁 여부 |
| 임대차계약서 | 보증금·월세·관리비·지급일·수선 책임과 특약 |
| 중개대상물 확인설명서 | 권리관계, 시설상태, 관리비와 위반건축물 여부 |
| 국세·지방세 자료 | 임대인의 체납 여부 확인 절차 |
| 보증기관 사전확인 | 주택가격·선순위채권·계약조건에 따른 가입 가능성 |
보증금 반환 위험도 비용입니다
전세가 월세보다 매달 저렴해 보여도 보증금 반환 위험이 크다면 단순 이자 비교만으로 결정하면 안 됩니다. 매매시세가 불명확하거나 선순위 채권이 많은 주택, 소유권이 신탁회사에 있는 주택, 다가구주택처럼 다른 임차인의 보증금을 확인하기 어려운 경우에는 더 보수적으로 판단해야 합니다.
계약 당일 다시 확인하세요.
등기부등본을 재열람하고 임대인 명의 계좌로 지급하며 전입신고·확정일자와 반환보증 신청기한을 놓치지 마세요.
자주 묻는 질문
2026년 전월세전환율은 무조건 5%인가요?
2026년 9월 29일 기준 한국은행 기준금리 3.00%를 전제로 한 법정 상한 계산값입니다. 기준금리와 법령이 바뀌면 달라지며 신규계약·역전환에는 적용 관계가 다를 수 있습니다.
보증금을 줄이면 월세는 어떻게 계산하나요?
줄어든 보증금에 연 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나눕니다. 보증금 1억 원을 줄이고 연 5%를 적용하면 월세 증가액은 약 41만6,667원입니다.
보증금을 올리면 계산한 만큼 월세가 반드시 줄어드나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 월세를 보증금으로 되돌리는 조건은 임대인과 임차인의 협의, 신규·갱신 여부와 계약조건에 따라 달라질 수 있습니다.
대출금리가 전환율보다 낮으면 전세가 무조건 유리한가요?
월 현금흐름만 보면 유리할 수 있지만 보증료·상환원금·수수료·금리변동과 보증금 반환 위험까지 포함해야 합니다.
상가 임대차에도 이 계산을 적용할 수 있나요?
아닙니다. 상가건물 임대차는 별도의 법과 전환 기준이 적용됩니다. 이 계산기는 주거용 주택의 비교를 위한 도구입니다.
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공식 참고자료
※ 본 계산기는 주거비 비교를 위한 단순 예상 도구입니다. 법정 전환율 적용 여부, 신규·갱신 계약, 월세의 보증금 전환, 대출조건과 보증금 반환 위험은 계약별로 다르므로 전문가와 관계기관의 확인이 필요할 수 있습니다.