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아파트를 살 때 매매대금과 대출만 준비하면 잔금일에 자금이 부족해질 수 있습니다. 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해지고, 전용면적 85㎡ 초과 여부와 취득 후 주택 수·조정대상지역에 따라 세율 차이가 커지기 때문입니다.
아래 아파트 취득세 계산기에 취득가액과 취득 후 주택 수, 지역·면적을 입력하면 예상 취득세와 부가세목을 계산할 수 있습니다. 일시적 2주택이나 상속주택·분양권 등 주택 수 제외 특례가 있다면 자동판정 대신 ‘적용 세율 직접 선택’을 사용하세요.
계약 전 예상액은 계산기로, 신고 전 최종세액은 위택스로 확인하세요.
주택 수와 중과 제외 여부는 세대 전체 보유현황과 취득일 기준으로 판단합니다.
아파트 취득세 계산기
매매계약서의 실제 취득가액을 입력하고, 이번 주택을 취득한 직후 세대 기준 주택 수를 선택하세요. 자동판정은 일반적인 유상매매를 가정합니다. 생애최초·일시적 2주택·저가주택 등 특례는 최종 신고 전에 관할 지자체와 위택스에서 확인해야 합니다.
※ 감면액은 생애최초 등 요건을 확인한 뒤 ‘취득세 본세’에서 차감될 예상액을 입력합니다. 직접 입력 세율을 선택한 경우 지방교육세·농어촌특별세는 자동판정과 다를 수 있으므로 위택스 결과를 우선하세요.
| 계산 항목 | 예상 금액 |
|---|---|
| 감면 전 취득세 | - |
| 반영된 감면액 | - |
| 지방교육세 | - |
| 농어촌특별세 | - |
| 매매가 대비 세금 비율 | - |
1주택 일반세율 계산 방법
6억원 이하 취득세율 1%
6억원 초과~9억원 이하 취득가액에 따라 1~3% 연속 적용
9억원 초과 취득세율 3%
6억원 초과~9억원 이하 구간은 단순히 2%로 고정되지 않습니다. 법정 계산식에 따라 가격이 오를수록 세율도 올라갑니다. 예를 들어 7억5천만원은 2%, 8억원은 약 2.3333%로 계산됩니다.
8억원·전용 85㎡ 이하·1주택 예시라면 취득세는 약 1,866만6천원, 지방교육세는 약 186만6천원으로 취득 관련 세금 합계는 약 2,053만원입니다. 실제 신고에서는 과세표준과 원 단위 처리, 감면 여부에 따라 차이가 생길 수 있습니다.
다주택 취득세 중과 자동판정 기준
| 취득 후 주택 수 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 일반 1~3% | 일반 1~3% |
| 2주택 | 일반 1~3% | 8% |
| 3주택 | 8% | 12% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
위 표는 일반적인 유상취득의 기본 구조입니다. 일시적 2주택 요건을 충족하거나 상속주택·농어촌주택·공시가격이 낮은 주택 등 주택 수 산정 예외가 인정되면 결과가 달라질 수 있습니다. 분양권과 입주권도 취득시기와 계약일에 따라 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
지방교육세와 농어촌특별세
취득세만 준비하면 실제 납부액이 모자랄 수 있습니다. 일반세율 주택은 취득세율에 연동한 지방교육세가 붙으며, 전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다. 중과세율은 부가세목의 세율도 달라집니다.
| 취득세 구분 | 지방교육세 간이세율 | 85㎡ 초과 농특세 |
|---|---|---|
| 일반 1~3% | 취득세율의 10% | 0.2% |
| 중과 8% | 0.4% | 0.6% |
| 중과 12% | 0.4% | 1.0% |
※ 감면을 받거나 직접 입력 세율을 사용하는 경우 부가세목도 함께 감면·조정될 수 있습니다. 최종 신고금액은 위택스 또는 관할 시·군·구 세무부서에서 확인하세요.
생애최초 취득세 감면 확인
지방세특례제한법상 생애최초 주택 취득 감면은 본인과 배우자의 과거 주택 소유 여부, 주택가액, 실제 거주 목적과 취득유형 등을 확인합니다. 현행 법령상 일정 요건을 충족하는 12억원 이하 주택의 감면 규정이 2028년 말까지 이어지는 구조지만, 감면한도와 추징조건은 취득일의 법령을 확인해야 합니다.
- 본인과 배우자가 과거 주택을 소유한 사실이 있는지
- 실제 취득가액이 적용 기준 안에 있는지
- 취득 후 정해진 기한 안에 전입하고 계속 거주하는지
- 임대·매각·증여 등 추징 사유가 발생하지 않는지
- 부담부증여 등 감면 제외 취득유형은 아닌지
계산기에서는 감면 여부를 자동으로 단정하지 않고 확인된 감면액을 직접 입력하도록 했습니다. 감면을 먼저 적용했다가 요건을 지키지 못하면 취득세와 가산세가 추징될 수 있으므로 잔금 전에 확인하는 것이 안전합니다.
취득세 외에 잔금일 준비할 비용
- 소유권이전 등기비용: 법무사 보수, 등기신청수수료와 증지 비용을 확인합니다.
- 국민주택채권: 매입 후 즉시 할인하면 할인비용이 발생하며 지역·시가표준액에 따라 달라집니다.
- 중개보수: 거래금액별 상한 안에서 계약한 금액과 부가세를 확인합니다.
- 대출비용: 인지세, 근저당 설정비용과 보증료가 발생할 수 있습니다.
- 이사·수리비: 장기수선충당금 정산, 관리비 예치금과 인테리어 비용도 준비합니다.
계산기의 ‘기타비용’에 법무사 견적과 채권 할인, 중개보수 등을 합산하면 매매가와 세금을 포함한 총 필요자금을 가늠할 수 있습니다. 다만 이 금액은 세금 합계에는 포함하지 않고 총 필요자금에만 더합니다.
자주 묻는 질문
8억원 아파트 취득세율은 2%인가요?
일반세율 대상이라면 6억~9억원 구간의 연속식이 적용되어 약 2.3333%입니다. 7억5천만원일 때 2%가 됩니다.
부부 공동명의면 취득세가 절반으로 줄어드나요?
공동명의라고 주택 전체의 취득세가 자동으로 절반이 되는 것은 아닙니다. 각 지분의 납세의무를 나누더라도 전체 취득가액과 주택 기준으로 산정하는 항목이 있으므로 지분별 신고서를 확인해야 합니다.
일시적 2주택도 조정대상지역 8%인가요?
기존주택 처분기한 등 일시적 2주택 특례 요건을 충족하면 중과가 배제될 수 있습니다. 취득일과 두 주택의 지역, 기존주택 처분기한을 관할 지자체에 확인하세요.
전용 84㎡ 아파트는 농어촌특별세가 없나요?
일반적인 유상취득에서 전용면적 85㎡ 이하라면 계산기는 농어촌특별세를 0원으로 처리합니다. 감면 관련 농특세나 다른 취득유형은 별도 규정이 있을 수 있습니다.
분양권도 주택 수에 포함되나요?
분양권·입주권은 취득 시점과 관련 법 시행일에 따라 이후 주택 취득세의 주택 수 판단에 포함될 수 있습니다. 계약일·권리 취득일과 세대 보유내역을 함께 확인해야 합니다.
취득세 신고·납부기한은 언제인가요?
일반적인 유상취득은 취득일부터 60일 이내 신고·납부하는 구조입니다. 등기를 먼저 하는 경우 등기 전 납부가 필요할 수 있으므로 잔금·등기 일정을 법무사와 확인하세요.
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공식 참고자료
- 국가법령정보센터｜지방세법 제11조 부동산 취득세율
- 국가법령정보센터｜주택 유상거래 취득 중과세율
- 국가법령정보센터｜생애최초 주택 구입 취득세 감면
- 위택스｜취득세 신고·납부 및 지방세 미리계산
※ 2026년 10월 1일 확인한 현행 법령의 일반 유상취득 구조를 반영한 예상 계산기입니다. 주택 수 제외, 일시적 2주택, 감면·추징, 지분취득과 특수관계인 거래 등 개별 사실관계에 따른 최종세액은 관할 지방자치단체와 위택스 신고결과를 따릅니다.