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종합부동산세는 아파트 시세나 실거래가가 아니라 매년 6월 1일 현재 본인 지분에 해당하는 주택 공시가격을 인별로 합산해 계산합니다. 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용하고, 주택 수별 세율·재산세 공제·1세대 1주택 세액공제까지 차례로 반영해야 합니다.
아래 종합부동산세 간이 계산기에 공시가격 합계와 지분율, 주택 수·연령·보유기간을 입력하면 과세표준, 산출세액, 고령자·장기보유 공제와 농어촌특별세를 포함한 예상 납부액을 확인할 수 있습니다.
시세가 아닌 2026년 공시가격을 입력하세요.
공동명의는 주택 전체가 아니라 본인 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 계산합니다.
종합부동산세 간이 계산기
여러 채라면 본인 명의의 주택 공시가격을 합산해 입력합니다. 공동명의 지분을 이미 반영해 합산했다면 지분율은 100%로 두세요. 재산세 공제액은 홈택스 모의계산이나 고지자료에서 확인한 ‘종부세 과세표준에 대응하는 재산세액’을 입력해야 하며, 전체 재산세를 그대로 넣으면 계산이 틀릴 수 있습니다.
※ 전년도·올해 재산세를 모두 입력하면 150% 세부담상한을 간이 적용합니다. 입력하지 않으면 상한 적용 전 금액을 표시합니다. 공동명의 특례·합산배제·법인 계산은 홈택스에서 별도로 확인하세요.
| 계산 항목 | 예상 결과 |
|---|---|
| 적용 기본공제 | - |
| 세율 적용 산출세액 | - |
| 반영 재산세 공제 | - |
| 고령자 공제율 | - |
| 장기보유 공제율 | - |
| 합산 세액공제율 | - |
| 농어촌특별세 | - |
2026년 종부세 계산 순서
① 과세표준 = (본인 지분 공시가격 합계 − 기본공제) × 60%
② 산출세액 = 과세표준 × 해당 세율 − 누진공제
③ 종부세 본세 = 산출세액 − 재산세 공제 − 1세대 1주택 세액공제
④ 최종 예상액 = 세부담상한 반영 종부세 + 농어촌특별세 20%
개인은 본인별로 공시가격을 합산합니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 공제한 뒤 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱합니다. 계산기 기본 예시는 공시가격 20억원인 1세대 1주택자의 단독명의를 가정했습니다.
개인 주택분 종부세 세율표
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과~6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과~12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 초과~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 초과~50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 초과~94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
3주택 이상도 과세표준 12억원 이하 구간은 2주택 이하와 세율이 같습니다. 높은 구간부터 중과세율 차이가 커집니다. 계산기는 구간별 누진공제를 반영해 한 번에 계산합니다.
1세대 1주택 고령자·장기보유 공제
| 구분 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 고령자 | 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 고령자 | 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 합산할 수 있지만 최대 80%까지만 적용됩니다. 과세기준일 현재 연령과 보유기간을 기준으로 하며, 재건축·재개발 주택과 배우자 상속주택은 보유기간 계산 특례 신청이 필요한 경우가 있습니다.
공동명의는 지분을 어떻게 입력할까?
공시가격 20억원 아파트를 부부가 50%씩 소유한다면 각자 지분 공시가격은 10억원입니다. 공동명의 특례를 신청하지 않는 일반 계산에서는 각자가 9억원 기본공제를 적용하는 구조여서 한 사람당 공제 후 금액은 1억원입니다.
반면 공동명의 1주택자 특례를 선택하면 1세대 1주택 방식으로 12억원 공제와 고령자·장기보유 공제를 적용해 비교할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 세액공제율에 따라 달라지므로 홈택스 모의계산에서 두 방식을 모두 확인해야 합니다.
- 주택 전체 공시가격을 입력하고 본인 지분율을 입력하는 방법
- 본인 지분 공시가격만 합산해 입력하고 지분율을 100%로 두는 방법
- 두 방법을 섞어 지분을 이중으로 차감하지 않기
- 다른 주택 지분도 같은 사람 명의라면 모두 합산하기
재산세 공제액을 전체 재산세로 넣으면 안 되는 이유
종부세에서 공제되는 재산세는 해당 연도에 납부한 재산세 전액이 아니라 종부세 과세표준에 대응하는 재산세 상당액입니다. 지방교육세·도시지역분과 종부세 공제대상이 아닌 부분까지 모두 입력하면 예상세액이 지나치게 낮아집니다.
간단히 과세 여부만 확인할 때는 공제할 재산세액을 0원으로 두어 상한 전 금액을 보고, 실제 납부액에 가까운 결과가 필요하면 홈택스 간이세액계산 결과나 종부세 고지서의 재산세 공제항목을 입력하세요.
6월 1일과 9월 특례신고가 중요한 이유
- 종부세는 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 판단합니다.
- 그날 보유한 주택의 최종 공시가격과 지분을 확인합니다.
- 임대주택·사원용주택 등 합산배제 대상은 요건을 검토합니다.
- 상속주택·지방저가주택 등 1세대 1주택 특례 여부를 확인합니다.
- 필요한 합산배제·과세특례 신고는 통상 9월 신고기간을 놓치지 않습니다.
- 12월 고지서에서 주택 목록·지분·공제액을 다시 대조합니다.
자주 묻는 질문
시세 20억원이면 종부세 계산기에 20억원을 넣나요?
아닙니다. 부동산공시가격알리미에 공개된 해당 연도 주택 공시가격을 입력해야 합니다. 시세·실거래가·KB시세는 종부세 과세표준에 직접 사용하지 않습니다.
1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 종부세가 없나요?
다른 과세대상 주택·지분이 없고 1세대 1주택 요건을 충족한다면 12억원 기본공제를 적용합니다. 공동명의 특례와 주택 수 산정에 따라 달라질 수 있습니다.
부부 공동명의면 무조건 종부세가 줄어드나요?
공시가격과 지분, 연령·보유기간에 따라 다릅니다. 각자 9억원을 공제하는 방식과 공동명의 1주택 특례를 적용하는 방식을 홈택스에서 비교해야 합니다.
나이가 많고 오래 보유하면 공제를 90% 받을 수 있나요?
고령자 공제와 장기보유 공제 합계는 최대 80%입니다. 계산기도 두 공제율의 합이 80%를 넘으면 80%까지만 반영합니다.
종부세에도 농어촌특별세가 붙나요?
종부세 본세의 20%가 농어촌특별세로 더해지는 구조입니다. 계산기는 세부담상한을 반영한 종부세 본세에 20%를 적용합니다.
예상세액과 고지서가 다른 이유는 무엇인가요?
재산세 공제, 합산배제, 과세특례, 세부담상한, 공동명의 선택과 보유기간 특례가 실제 자료에 따라 적용되기 때문입니다. 최종 고지서와 홈택스 모의계산이 우선합니다.
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공식 참고자료
※ 2026년 10월 1일 확인한 공식 기준을 반영한 간이 계산기입니다. 법인·공동명의 특례·합산배제·상속주택·재건축 보유기간 특례와 정확한 재산세 공제액에 따른 최종세액은 홈택스 모의계산 및 고지결과를 따릅니다.